Gewerblicher Grundstückshandel

Der sog. gewerbliche Grundstückshandel ist nicht gesetzlich normiert, sondern wurde durch die Rechtsprechung geprägt. Er wird unterstellt, wenn innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs zwischen Anschaffung bzw. Errichtung und Verkauf, d.h. von etwa fünf Jahren, mehr als drei Objekte („Drei-Objekt-Grenze“) veräußert werden. Immobilien, die erst nach Ablauf von fünf, aber innerhalb von zehn Jahren nach Erwerb veräußert werden, können bei Hinzutreten besonderer Umstände gleichwohl einem gewerblichen Grundstückshandel zuzurechnen sein. Dies ist bspw. bei einer nur geringfügigen zeitlichen Überschreitung des Fünfjahreszeitraums, einer größeren Anzahl von Objekten, der Ausübung eines branchennahen Hauptberufs oder kontinuierlich fortlaufenden Grundstücksankäufen und -verkäufen der Fall.

Im Gewerbesteuerrecht ergeben sich aus der Annahme eines gewerblichen Grundstückshandels regelmäßig Anschlussfragen zur Inanspruchnahme der sog. erweiterten Grundstückskürzung i.S.d. § 9 Abs. 1 S. 2 GewStG. Danach unterliegen bei Unternehmen, die ausschließlich eigenen Grundbesitz verwalten, also gerade nicht kurzfristig Immobilien an- und verkaufen, daraus resultierende Erträge nicht der Gewerbesteuer; begünstigt sind aber auch etwaige Erlöse aus der Veräußerung entsprechender Objekte, die bis dahin Gegenstand der Grundbesitzverwaltung waren. Ein gewerblicher Grundstückshandel würde diese Begünstigung als eine über die bloße Verwaltung hinausgehende Tätigkeit ausschließen. In seinem Beschluss vom 20.03.2025 (Az. III R 14/23) befasst sich der BFH mit den weiteren Voraussetzungen eines gewerblichen Grundstückshandels im Zusammenhang mit der erweiterten Grundstückskürzung.

Im Streitfall veräußerte eine GmbH dreizehn Grundstücke; zwölf der dreizehn Objekte befanden sich seit mindestens fünfeinhalb Jahren im Anlagevermögen der GmbH. Im Anschluss an eine Außenprüfung versagte das Finanzamt die für die Gewerbesteuer beantragte erweiterte Grundstückskürzung. Nach Feststellungen des Betriebsprüfers sei die Grundstücksverwaltung der GmbH über eine reine Vermögensverwaltung hinausgegangen und mit den erfolgten Grundstücksveräußerungen wäre im Streitjahr die Grenze zum gewerblichen Grundstückshandel überschritten. Dies sah das FG Münster (Urteil vom 26.04.2023, Az. 13 K 3367/20 G) anders. Der BFH schloss sich der ausführlichen Prüfung der Vorinstanz an und gelangte zu der Auffassung, dass trotz Veräußerung von dreizehn Objekten im sechsten und zwei weiterer Objekte im achten Jahr kein gewerblicher Grundstückshandel gegeben war. Die Grundstücke wurden erst nach Ablauf des von der Rechtsprechung zugrunde gelegten Fünfjahreszeitraums veräußert. Im Streitfall lagen auch keine besonderen Umstände vor, aufgrund derer trotz Überschreitens des Fünfjahreszeitraums eine bereits im Erwerbszeitpunkt zumindest bedingte Veräußerungsabsicht bestand.

Diese wäre bspw. anzunehmen, wenn innerhalb des Fünfjahreszeitraums zwischen Anschaffung und Veräußerung vorbereitende Maßnahmen getroffen worden wären. Ferner hätten eine hohe Zahl von Veräußerungen außerhalb des Fünfjahreszeitraums oder eine hauptberufliche Tätigkeit im Baubereich eine bedingte Veräußerungsabsicht im Zeitpunkt der Anschaffung/Errichtung indizieren können. Unter den Umständen des Einzelfalls lagen jedoch keine ausreichenden Indizien für eine von Anfang an bestehende Veräußerungsabsicht der GmbH vor. Dabei grenzt sich der BFH vom Urteil vom 15.06.2004 (Az. VIII R 7/02) ab; dem Urteil ist kein über den Einzelfall hinausgehender Rechtsgrundsatz zu entnehmen, wonach das Fehlen von Indizien für eine bedingte Veräußerungsabsicht während des Fünfjahreszeitraums durch das Indiz einer hohen Zahl von Veräußerungen kurz nach Ablauf des Fünfjahreszeitraums kompensiert wird. In solchen Fällen ist nicht stets von einem gewerblichen Grundstückshandel auszugehen.

Ausschlaggebend für den hier vorliegenden Streitfall war, dass die Veräußerungen lediglich auf den nicht vorhersehbaren Todesfall eines der beiden Gesellschafter-Geschäftsführer im Alter von nur 55 Jahren zurückzuführen sind. Vor diesem Hintergrund vermöge allein die hohe Anzahl von dreizehn veräußerten Objekten die Annahme einer im Erwerbszeitpunkt bestehenden bedingten Veräußerungsabsicht nicht zu rechtfertigen.