Wohngemeinnützigkeit: Ein neuer Ansatz zur Verbesserung der Wohnraumsituation in Deutschland

Zum 1. Januar 2025 wurde der Katalog der gemeinnützigen Zwecke durch die Einführung der gemeinnützigen Wohnungsvermietung gemäß § 52 Abs. 2 Satz 1 Nr. 27 AO erweitert. Diese neue Regelung zielt darauf ab, insbesondere Menschen mit niedrigem Einkommen und besonderen sozialen Bedürfnissen den Zugang zu Wohnraum zu erleichtern. Hierzu müssen die betreffenden Körperschaften eine Reihe von Voraussetzungen erfüllen, insbesondere eine Begrenzung der Mieten und die Einhaltung bestimmter Qualitätsstandards im Wohnungsbau.

Ziele und Anforderungen der Regelung

Die Wohngemeinnützigkeit verfolgt dabei hauptsächlich zwei zentrale Ziele:

1. Förderung der sozialen Wohnraumversorgung: Die Regelung soll dazu beitragen, die Wohnraumsituation in städtischen Gebieten mit hohem Druck auf den Wohnungsmarkt zu verbessern.
2. Langfristiger Beitrag zur Wohnraumentwicklung: Durch steuerliche Erleichterungen und die Möglichkeit zur Aufnahme von Fördermitteln wird angestrebt, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen und zu erhalten.

Um von der neuen Regelung zu profitieren, müssen die Körperschaften folgende Voraussetzungen erfüllen:

• Begrenzung der Mieten: Die Miete darf dauerhaft nicht über der marktüblichen Miete liegen. Dies wird durch Vergleichsmieten oder Mietspiegel nachgewiesen.
• Nachweis der Hilfsbedürftigkeit: Zu Beginn des Mietverhältnisses müssen geeignete Unterlagen vorgelegt werden, die belegen, dass die Einkünfte und das Vermögen der Mieter bestimmte Grenzen nicht überschreiten.
• Zweckbindung: Die Körperschaften müssen sich verpflichten, den Wohnraum einem sozialen Zweck zur Verfügung zu stellen.

Abgrenzung zu anderen Regelungen

Die Wohngemeinnützigkeit unterscheidet sich von bisherigen Regelungen, wie etwa der mildtätigen Wohnungsvermietung nach § 53 AO. Während die Wohngemeinnützigkeit auf eine breitere Zielgruppe abzielt, sind die Anforderungen für die mildtätige Vermietung strenger und beinhalten zusätzliche Bedingungen, die potenziell hinderlich sein können.

Die Einführung der Wohngemeinnützigkeit stellt einen bedeutenden Schritt in der deutschen Wohnraumpolitik dar. Sie bietet die Möglichkeit, sozialen Wohnungsbau neu zu denken und zu fördern. Allerdings bleibt abzuwarten, ob die angestrebten Ziele tatsächlich erreicht werden können, insbesondere in Anbetracht der Herausforderungen, die mit den hohen Finanzierungskosten und der langfristigen Wirtschaftlichkeit der Wohnungsbestände verbunden sind.

Von Interesse wird auch das Zusammenspiel zwischen dem Gemeinnützigkeitsrecht und der Grundsteuer sein. Nach § 5 Abs. 2 GrStG sind Wohnungen grundsätzlich stets grundsteuerpflichtig. Eine konsequente Förderung der Wohngemeinnützigkeit sollte in diesen Fällen mit einer Grundsteuerfreiheit verbunden sein. Hier bleibt abzuwarten, wie der Gesetzgeber mit dieser Grundsatzfrage umgehen wird. 

Für weitere Informationen oder bei Fragen zur praktischen Umsetzung stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.

Neue Wohngemeinnützigkeit seit 1. Januar 2025